案例一、妻子代夫买房丈夫反悔索定金

　　妻子代丈夫签名买房，而丈夫却拒绝认可购房协议，于是夫妻两人联合起诉房开商，要求退还2万元购房定金。柳州市城中区法院审理了该起商品房买卖纠纷，被告开发商的代理人提出“家事代理”这一辩解理由，法院予以支持，一审驳回原告夫妻的诉讼请求。

　　案例二、妻子以夫名义买房无授权委托证明被判无效

　　张先生去年出差回京，妻子称她以其名义购买了一套商品房，价值1166765元，并且支付了住总房地产公司2万元定金。但张先生不同意购买此房，于是找到住总公司称合同不是他本人所签，应为无效，要求退还定金。但住总公司不同意。

　　于是，张先生将住总房地产公司起诉至法院，要求确认商品房买卖合同无效，住总公司返还定金2万元。

　　案例三、未经妻子许可丈夫私自卖房买卖无效

　　广州刘女士的丈夫私自将夫妻共同拥有的一幢位于广州越秀区解放北的房改房，以15万元的价格卖给了别人，而事先竟没有和刘女士商量。本来正准备和丈夫进行协议离婚的刘女士只好向法院申请该买卖关系无效。

　　从上述三个案例可以看出，因为夫妻间婚姻关系的特殊性，对处理夫妻共同财产过程中的代理制度有特别的要求，而司法实践中对此掌握的标准也不一样，这里涉及到法定的家事代理权、一般代理和表见代理问题。

　　案例一中被告认为王女士签订协议书并缴纳定金的行为，属于行使‘家事代理权’，夫妻任意一方不得以不同意或不知道为由，对抗善意第三人”

　　法院认为，最高人民法院《关于适用<婚姻法>若干问题解释(一)》第17条第二款规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，以本人未在《认购协议书》签字，依法不具有约束力为由，要求确认《认购协议书》无效，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

　　天津允公律师事务所律师贾超表示，“家事代理权”需具体分析。何为“家事代理权”呢？该权利又称“夫妻代理权”或“日常家事代理权”，它是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理配偶方的权利。具体来说，夫妻一方代表家庭所为的行为，视为夫妻共同意思表示，夫妻另一方也必须承担法律后果，夫妻双方对行为承担共同的连带责任。

　　“家事代理权”的权限范围仅为日常家庭生活事务，即夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活必要的事项，比如夫妻中任何一方都可以以家庭的名义购买家用电器、日用品、进行娱乐消费等行为。凡在上述范围内的，只要识别双方属于夫妻，即可认定其中一方具有家事代理权，无需其他附加限制性条件。

　　各国民事立法都对“家事代理权”有相应规定，而我国现行《婚姻法》虽然没有明确规定夫妻间的“家事代理权”，但在审判实践中予以承认，上述法院判决提及的司法解释，实际就是“家事代理权”的内容。

　　此外，需要特别提及的是，在非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的事务方面，不能绝对适用“家事代理权”，应强调夫妻双方意思表示的一致性，这类事务主要包括：一、处分不动产。夫妻任何一方处分双方共有的不动产，通常不属于适用家事代理权的范围。但妻或夫若不处分共有的不动产就不能维持家庭生活必要费用的行为，可视为日常家事范围。二、处分具有重大价值的财产。三、处理与婚姻当事人一方人身有密切关联的事务，如领取劳动报酬、放弃继承权等。

　　所以，是否适用“家事代理权”，关键是看是否为日常家庭生活事务，还要依据具体案件分析，不能任意曲解。

　　一般代理指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。代理的最典型的表现形式就是授权委托书。

　　案例二中法院经审理认为，该案涉及到“家事代理权”的范围问题，即张先生的妻子有无权代表丈夫签订购房协议。由于张的妻子以丈夫名义购买的是价值百万的商品房，根据有关法律，涉及到房地产交易的重大财产事项，不属于“日常生活需要”，需要经双方协商同意。

　　法院认为，张先生妻子以丈夫名义签订购房协议也应该有他的授权委托证明。

　　此案中法院的认定完全与案例一的认定相反，即认为对于购买房屋等重大事项并非属于日常生活需要，因此不适用“家事代理权”，正是因为对于房产是否为日常家庭生活事务认定的不同，导致适用的法律也不相同，因此认定房地产公司在这起案件中有责任认真审查张妻的代理资格。

　　同时，在此也建议房产公司在商品房销售中认真审核买受人的资格和相关手续，以避免不必要的风险。

　　案例三中，有人认为买卖行为有效，因为对于善意第三人可以适用表见代理制度。当然，在上述情形中买方需要对“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”或“有理由相信行为人有代理权”承担举证责任。

　　本案中丈夫未经妻子同意转让该房屋，在法律上应当属于无权代理行为，即未经妻子的授权处分妻子对共有财产的权利，是对妻子财产权的侵犯。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

　　因此，丈夫与他人签订的该房屋买卖合同也属于法律上效力待定的合同，未经妻子的追认，应当认定为无效。

　　此外，在本案的分析中还应当注意到对该房屋交易关系中买方的法律保护：首先，善意第三人保护制度，即《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(一)》第十七条(二)中规定，夫或妻非因日常生活需要就夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。