北方网《律师帮办》栏目合作律师——天津观典律师事务所厉永刚律师认为：

如无不可抗力等原因，在一般情况下，开发商逾期交房的行为属于违约行为。 结合上述案例，在开发商违约逾期交房时，就购房人向开发商主张违约责任进行如下分析：

一、违约金问题

1.《商品房买卖合同》约定违约金的情形

约定的违约金若明显低于因延期交房造成的损失的，购房人可依据《合同法》第一百一十四条规定，要求法院或仲裁机构予以增加。但购房人也应注意，若约定的延期交房违约金过分高于因延期交房造成损失的，开发商亦有权要求法院或仲裁机构予以适当减少。

2.《商品房买卖合同》未约定违约金的情形

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 [详细]

二、合同解除问题(退房问题)

1.《商品房买卖合同》约定延期交房解除合同的情形

若购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》中是有延期交房解除合同的约定，则可依据合同约定行使约定解除权。

2.《商品房买卖合同》未约定延期交房解除合同的情形

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 [详细]