案例：
逾期交房能否作为退房的理由呢？近日一起房产纠纷引发人们对这一问题的追问。2012年初，王女士以150万元的价格购买一套高档住宅，在购房合同中约定2013年6月30日交房。由于开发商没有履行约定，王女士要求开发商赔偿逾期交房的违约金200万元，那么王女士的这一请求能否得到法院支持呢？
案例分析：
如无不可抗力等原因，在一般情况下，开发商逾期交房的行为属于违约行为。依据《中华人民共和国合同法》相关规定，承担违约责任的形式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。
结合上述案例，在开发商违约逾期交房时，就购房人向开发商主张违约责任进行如下分析：
一、违约金问题
1.《商品房买卖合同》约定违约金的情形
《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额计算的方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
依据上述法律规定，当开发商出现延期交房情况时，若购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》中已约定了延期交房的违约金金额，则购房人可依据合同约定的金额向开发商主张延期交房的违约金。
此外，特别提醒购房人，约定的违约金若明显低于因延期交房造成的损失的，购房人可依据《合同法》第一百一十四条规定，要求法院或仲裁机构予以增加。但购房人也应注意，若约定的延期交房违约金过分高于因延期交房造成损失的，开发商亦有权要求法院或仲裁机构予以适当减少。
2.《商品房买卖合同》未约定违约金的情形
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
依据上述法律、司法解释规定，若《商品房买卖合同》中未明确约定延期交房违约金金额的，购房人可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的损失赔偿额标准(同地段同类房屋租金)，要求开发商支付赔偿金额。 |
