|
【案情简介】
2007年4月上旬刘先生等几名购房者向区消协投诉，反映某房地产开发商在不具备交房条件的情况下，强行交房，造成购房者和开发商强烈对峙。
【处理结果】
经调查核实，小区正在施工，只有天然气管道已入户。水未通到户，电是临时用电，小区道路没有建好，无绿化。开发商采取免后期物业管理费，提供免费临时用电等方法来诱导购房者拿房。刘先生等几位购房户坚持按合同交房，而开发商拒绝其合理要求。
经调解，开发商给每户7000元的延期交房赔偿。
【案例评析】
本案例的主要焦点是开发商在购房合同规定的交房时间内没有达到交房条件，在电和水不通、路未好、绿化带全无的情况下，强行交房。
一、未达到交房条件强行交房，违反了合同约定
购房合同规定，开发商在交房前，应当按照国家和地方政府有关规定要做到三通(水、电、气管道进户)一平，并提供给消费者房屋竣工验收报告单、房屋使用说明书、质量保证书才能交房。开发商在合同约定的期限内没有达到交房条件，违反了合同约定，应当承担违约责任。本案中，开发商为了规避违约责任，强行交房，同样违反了合同的约定，购房者有权拒绝。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，开发商应当继续履行合同义务，完善交房条件，对消费者的有关损失予以赔偿。
二、建设工程未经竣工验收交付使用，违反国家法律法规规定
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构件配件和设备的进场试验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”根据以上规定，商品房未经验收合格，不得交付使用。本案中，开发商在未经竣工验收的情况下，强行交房，违反了上述法律规定。
三、开发商交付房屋必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅使用说明书》是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”《商品房销售管理办法》第三十二条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》……，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”第十条规定：“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。”根据此规定，开发商交付房屋必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
|
