摘要：“房闹退房”在法律意义上实为商品房买卖合同的解除。商品房买卖合同的解除一方面适用合同法一般合同解除的规则，另一方面还应遵守法律对此的特殊规定。本文从商品房买卖合同解除的事由、解除权的行使、解除后的法律后果等几个方面对商品房买卖合同解除问题进行简要分析。

　　关键词：房闹商品房买卖合同解除

　　2011年10月，上海某楼盘降价团购促销，竟引发上百名业主冲击售楼处，由群体抗议上升为暴力打砸。[1]2012年5月3日至5日，杭州接连发生3起“房闹”事件。而近半年来，杭州发生“房闹”近二十起。[2]随着楼市调控政策的加码，各地房价下滑，“房闹退房事件”在多个城市上演。而“退房”在法律意义上实为商品房买卖合同解除。那么业主是否有权就开发商降价为由行使商品房合同解除权？解除权又该如何形式？合同解除后的法律后果又该如何承担？本文笔者试围绕商品房买卖合同解除问题对此进行分析。

　　一、商品房买卖合同解除概述

　　合同解除是指合同有效成立后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自或者仅向将来消灭的行为。[3]设定合同解除权的法律意义在于允许合同一方或双方根据法定或者约定的条件，及时采取措施防止损失发生或者避免损失扩大。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一般合同的解除法律关系明确，法律后果也较为简单。而相较于一般的合同，商品房买卖合同往往涉及标的特殊、履行过程持续较长，涉及的法律关系较为复杂。

　　商品房买卖合同的解除权是指合同有效成立后履行完毕前，当具备合同解除条件时，当事人一方或双方在法定期限内依据法律规定或合同约定所行使的解除合同的权利。其法律意义在于保障房屋的出卖人或者买受人可采取措施防止损害发生或者避免损失扩大并获得法律救济。在订立商品房买卖合同的过程中，出卖人往往占据了优势地位，而在合同履行过程中，尤其是在期房买卖中，房屋本身也存在较大的不确定性，因此在法律保护上有必要向购房人倾斜。在买卖合同履行的过程中，如果是采取分期付款形式，买受人和银行还要签订商品房担保贷款合同，买卖合同的解除则必然影响贷款合同的履行，对此能否恰当处理两个合同的关系会直接影响各方的利益和房屋的再次交易。此外，买卖合同解除后，买卖双方基于交易行为而缴纳的各类税款问题也是一个值得探讨和关注的问题。

　　二、商品房买卖合同解除的事由

　　商品房买卖合同的解除事由包括法定事由和约定事由。

　　(一)法定事由

　　根据合同法第九十四条的规定一般合同解除的法定事由主要有五类：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。在此基础上《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”)对商品房买卖合同中的迟延履行、根本违约及一些特殊情形做了进一步明确的规定：

　　其一、迟延履行在商品房买卖过程中主要表现为：(一)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外；(二)商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的等。[4]

　　其二、商品房买卖合同根本违约的情形包括以下七种：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，即所谓的“一房二卖”；(三)出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(四)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(五)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；(六)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；(七)房屋质量问题严重影响买受人正常居住使用的。[5]

　　其三、法律规定的其他情形。由于商品买卖合同中，涉及的标的物——房屋很多属于在建的期房，房屋本身存在着不确定性，因此司法解释规定了以下两种情形的解除权：(一)出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的；(二)在签订预售合同后开发商擅自变更规划设计未通知购买人或者购买人不同意的。另外法律规定的其他解除情形还有：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。[6]

　　从上述分析可以看出，商品房买卖中，现有的法律规定赋予了买受人更多的解除权，这主要是因为在商品房买卖当中，买受人主要为自然人个体，相较于强大的出卖人——开发商，买受人往往处于一个弱势地位。赋予买受人更多的解除权，实则是为出卖人设定了更多的约束义务，促使出卖人更好地履行合同。

　　(二)约定事由

　　约定条件是指商品房买卖合同的当事人双方通过签订新合同直接约定解除合同或通过在原合同的具体条款中规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依约解除合同。

　　在此，法律赋予了合同双方当事人更多的自主权，在不违反法律强制性规定的前提下，合同双方完全可以根据意思自治原则，对双方共同认同的事由约定合同解除权。如前文提到的“房闹退房现象”，“退房”实则就是解除合同，在没有合同约定的条件下，老业主的诉求只能被认定是无理要求，没有法律依据。但是如果双方在订立合同时就约定，如果在一定期限内同一楼盘的房屋售价降价超过一定幅度，买受人享有合同解除权，那么老业主的“退房”要求才能有依据。

【本文由天津观典律师事务所李东光 厉永刚律师撰写，不代表本网观点】