我国台湾地区公寓大厦管理条例规定的共用部分包括专有部分以外的其他部分(如电梯、走廊、屋顶、地下室)、不属于专有之附属建筑物(包括建筑物之附属物，如排水设备、给水设备、空调设备、防火设备、各种配管线等;建筑物之附属设备，如天井、水塔、消防设备、游泳池、停车场、建筑物之照明设备等)两部分。

　　屋顶、外墙既为区分所有建筑物共用部分的一部分，自然具有共有部分的属性，即从属性与不可分割性②。所谓从属性，是相对于专有部分而言的，屋顶、外墙必须依专有部分的存在而存在，一旦专有部分所有权发生变更、移转或消灭，屋顶、外墙的共有所有权也相应地要发生变更、移转及消灭。因此，各国建筑物区分所有权法大都强制规定屋顶、外墙等共用部分对专有部分的从属性。

　　所谓不可分割性是指作为区分建筑物共有部分之一的屋顶、外墙不得分割为各区分所有权人专有，只能以整体形式供全体区分所有权人使用。如美国联邦公寓所有权法明定，禁止分割区分所有建筑物的共用部分③。

　　《三)区分所有共有权的内容

　　如前文所述，屋顶、外墙的所有权其实质是共有所有权。因此，屋顶、外墙所有权的内容，是指区分所有权人作为区分所有建筑物的屋顶、外墙的共有所有权人对屋顶、外墙享有的权利、义务。

　　各共有所有权人对区分所有的共用部分有使用权④，可依规约或其共有持份，获得因屋顶、外墙等所生之利益的权利。现代各国立法大都赋予共有权人对共用部分享有单纯的修缮改良权⑤，因此各区分所有权人有权依居住或其他用途的需要，对屋顶、外墙行使单纯的修缮改良权，如顶层区分所有权人在屋顶上铺设隔热层或浇注沥青以防漏雨;部分区分所有权人为外墙的美观而必要装饰等。

　　各共有所有权人的处分权是受到限制的，这里的“处分”仅指法律上的处分(转让、抛弃或设定负担)而言，包括对屋顶、外墙的整体处分以及对屋顶、外墙应有部分的处分。该处分权所受限制并不能一概而论，如对屋顶、外墙整体处分的限制仅针对处分行为中的转让或抛弃，而对于设定负担(如设定抵押)这一处分行为则不须随专有部分的处分而共同为之，后文论述的屋顶、外墙的专用使用权设定即为此例。

　　各共有所有权人对区分所有的共用部分应当按照屋顶、外墙的本来用途使用，如屋顶是用来遮挡阳光、雨雪的，不得用来堆放杂物;外墙是用来挡风、承重、抵御外人不法进人的，不得随意凿穿开窗、擅自改变颜色图案、随意搭建装置突出设施(如睡衣杆、防盗窗、防晒篷)等。为使共用部分处于良好的使用状态，各共有所有权人均有义务对屋顶、外墙等加以管理、修缮和维持，由此产生的费用应由全体区分所有人分担。但上述共同费用若是可归责于区分所有权人而产生，则应由该区分所有权人承担。

　　①参见王利明主编:《民法》，北京:中国人民大学出版杜,2000年，第196页;陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》，第131

　　页;谢在全:《民法物权论》上册，第209页。

　　②陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》，第140页;王利明主编:《民法》，第196页;谢在全:《民法物权论》上册，第209-

　　211页。

　　③参见陈华彬:(现代建筑物区分所有权制度研究》，第140页。

　　④参见日本建筑物区分所有权法第13条;法国1938年法律及现行住宅分层所有权法第9条第1项。

　　⑤单纯的改良相对于变更的修缮改良而言，是指不影响或损及建筑物共用部分之固有性质的修缮改良行为。目前对于如何界定单纯的修缮改良行为与变更的修缮改良行为，学说尚未定论，实践中一般由法官自由裁量。参见陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》，第143页。南开学报(哲学社会科学版)2009年第6期