三、区分所有共有权之构成

　　(一)区分所有共有权的主体

　　区分所有共有权的主体应为业主。但具备什么样的资格能够成为业主，法律界的理解并不相

　　同，我国大陆现行法规对业主的定义相当简单，这难免会存在疏漏与缺失。

　　根据中国香港地区1993年颁布的《建筑物管理条例》，业主(~)是指:(a)土地注册处纪录

　　显示，当其时拥有一幅上有建筑物土地的一份不可分割份数的人;及(b)管有该份数的已登记承按人。根据这一规定，买卖契约中的买受人，须等到其屋契在土地注册处注册后，方正式成为业主。

　　另外，香港法将管有一幅上有建筑物土地的一份不可分割份数的承按人(须已登记)视为业主，这实际上将按揭人及根据抵押合同享有抵押权并持有相关文件的抵押权人也明确列为业主。

　　上海市《加强业主委员会管理若干规定》:参加大会的业主身份认定，以产权证登记的人员为准。(广州市物业管理办法》规定:业主是指(1)物业的所有权人;(2)已办理商品房预售合同登记且所购房屋已人住使用的单位和个人;(3)持有空置物业的建设单位。《物业管理条例》规定“房屋的所有权人为业主”。

　　笔者认为，抵押权人根据抵押权登记持有的是“他项权证”，主要权利表征是就抵押物价值的优先受偿权，不代表其拥有业主的资格和权利，有关业主的权利仍然是由原所有权人行使。对于按揭人而言，在购房贷款尚未清偿之前，是购房人还是贷款银行享有房屋的所有权，目前还存在争议②。在现实生活中，按揭人在没有付清贷款前，事实上行使和承担业主的绝大部分权利和义务，却是毫无疑问的③。因此，业主是指经不动产登记的物业所有权人，经不动产预购登记的人也视为业主。

　　(二)区分所有共有权的客体

　　无论是“一元说”、“二元说”抑或“三元说”都无一例外地将区分所有共有权的客体指称为区分建筑物除专有部分外的其他部分。通说认为共用部分一般应包括建筑物的基本构造部分(如为维持建筑物安全及其外观所必需的支柱、屋顶、外墙、承重墙及基础工作物)、建筑物的共用部分及附谢在全:《民法物权论》上册，第324页。

　　参见王闯:《让与担保法律制度研究》，北京:法律出版社，200(】年，第122页。

　　蔡华主编:《物业管理法律理论与实务》，北京:人民法院出版社，太口】年，第42一44页。 

　　 (如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管、电梯等)、仅为部分区分所有人所共有的部分①。