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律师评析:私签公有住房转让协议不受法律保护
http://ms.enorth.com.cn 2011-06-29 14:41
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  •   郑某与杨某于2007年6月签订《房屋买卖协议》,杨某将其承租的一处公有住房以20万元卖予郑某,并将该房屋钥匙及房本、电费卡、水卡等交付给郑某。双方到吾爱吾宅办理过户手续时,被告知该房屋现估价25万元,该公司有权优先回购。同时,公有住房置换需按照程序挂牌交易。摘牌过程中,郑某未能摘牌成功,杨某与吾爱吾宅签订公有住房使用权回购协议。郑某认为,其与杨某签订的买卖协议在先,杨某与吾爱吾宅之间签订的协议无效,诉至法院要求杨某继续履行与其签订的合同,并办理上述房屋过户手续。

      双方签订的住房买卖协议是否有效?天津允公律师事务所王亮律师认为,双方私下签订有关于公有住房买卖的协议,不应得到法律保护

      首先,本案双方所签合同虽已成立,但属无效。合同的成立与生效是不同的法律概念,具有本质区别。合同成立主要体现双方当事人的意思自治,只要具备意思表示这一基本事实,合同即告成立。而合同的生效必须在国家的干预下,依法判断合同是否合乎法律,只有合法的合同才能有效。合同成立的条件只涉及到当事人之间的问题,而合同生效的条件不仅涉及到当事人,还涉及法律的要求问题。公有住房承租人只享有对所承租房屋的占有、使用权和一定的收益权,没有将该房屋以变卖等方式自行处分的权利,即公有住房承租人不享有所承租房屋的所有权。根据《合同法》第51条的规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”因此,本案双方所签合同只有经过公有住房产权人代表××市房地产总公司及其委托唯一经营市内六区直管公有住房置换业务的吾爱吾宅公司的认可方才有效。

      同时,根据《直管公有住房使用权挂牌代理转让规则》第2条的规定:“直管公有住房承租人与××市吾爱吾宅有限责任公司(以下简称吾爱吾宅)不能达成回购协议的,应当委托吾爱吾宅以“挂牌”方式代理转让其公有住房使用权。”根据上述规定,公有住房置换只存在回购和挂牌转让两种方式,不能像私产房一样由买卖双方任意处分。该《规则》第24条同时规定:“在本规则规定的摘牌行为以外,委托人与他人(含摘牌意向人)达成的公有住房使用权转让协议与摘牌行为不一致的,以按照本规则产生的摘牌结果为准。”可见,规避挂牌交易,私自进行公有住房置换违反现行公产房置换规定。

      其次,吾爱吾宅回购本案房屋并无不当。本案房屋评估价值高于双方议定的交易价值。根据××市房管局下发的《关于进一步加强公有住房使用权置换工作的通知》第5条的规定:“关于公有住房回购。承租人在办理公有住房委托代理转让时,所报交易价格明显低于市场价格的,公有住房产权人或者其委托的置换经营单位(以下简称经营单位)有权优先回购。”本案双方共同办理过户手续过程中,所报交易价格低于评估价格,如以此价格进行置换,吾爱吾宅可排他地行使优先回购权。因此,本案吾爱吾宅的回购行为并无不当。

    本文由天津允公律师事务所王亮律师撰写,不代表本网观点

    稿源: 北方网  编辑: 杜雪莹
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