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律师评析:仅填写主要项目 买卖合同也会生效
http://ms.enorth.com.cn 2011-06-30 16:56
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  •   五十多岁的王阿姨退休在家,手里攒了些钱。去年年底的时候,听说买间房子租出去吃利息是个既省心又能赚钱的好办法,就和家人合计着买间合适的房子。后来王阿姨又听说过了年可能买房的税费会提高,就决定趁着年前赶紧办了这事,于是王阿姨就到房屋中介转起了房子。可是挑间合适的房子确实不容易,地址偏远的虽然便宜但是交通不便,繁华地段的又太贵。就在怎么也没找到的时候,一天下午中介打来电话说联系了一家非常符合王阿姨要求的房子,王阿姨听说喜出望外,不顾当天正下着的小雪,就马上和中介去看房子。到那一看觉得果然不错,价钱也挺合适,特别是在王阿姨看房子的时候,还有很多其他买房人也在看这间房子,王阿姨顿时觉得这一定是个不错的机会。没过几天的一个晚上,中介打来电话说房主要签合同,并要求带来2万元作为定金,王阿姨二话没说赶紧凑齐了钱,便带着定金来到中介公司。

      见到卖主,双方没谈几句就开始签订中介备好的《房屋买卖居间合同》。可是因为毕竟仓促,当签到房屋贷款何时还清一项时,王阿姨要求必须要保证在年前办完过户手续,所以必须尽快还完贷款,而卖主也一时不知是否能确定下具体时间,中介就提议先把合同大体签一下,不能确定的内容就空着,对于什么时候能还上贷款的内容就先大体写个时间,等到时间确定下来之后,再把合同中的空项补齐。王阿姨觉得不妥,但中介安慰她说合同中写着王阿姨、卖主及中介三方签字才能生效,中介等到把合同写全以后才会盖章,所以就算签了字,合同也不会生效的。王阿姨听了觉得也有道理,就签了这份很多内容都空着,而有些内容虽然写了也不确定的合同。

      因为合同中还写了买方应该支付给卖方2万元定金,王阿姨为了稳妥起见谎称因为仓促钱带的钱不够,就先给了部分定金。这样买卖双方都满意的离开了中介。王阿姨也回去等着卖主确定何时还完贷款的消息。不想,转天中介打来电话说,卖主已经确定不能按照王阿姨要求的日期还上贷款,此时王阿姨觉得既然不能按照要求的日子还上贷款,那势必要过了年才能过户,就提出要解除合同。而中介和卖主都说合同既然签了就有效,不能随意解除,要是想解除,王阿姨要承担违约责任。无奈之下,王阿姨只好到法院起诉要求卖主返还当初给的定金。

      法律点评:

      本案中的焦点问题一是这份合同中涉及的法律关系如何认定?二是王阿姨签订的合同效力如何?

      天津允公律师事务所刘丽娜律师表示,在司法实践中这种合同往往被视为同时存在两个法律关系,即王阿姨与卖主间的房屋买卖合同关系和中介与王阿姨、卖主间的居间合同关系。该案因为中介没有在合同上盖章,所以居间合同不能产生效力。而王阿姨和卖主间的买卖合同虽然有空项,但一些主要项目已填写完毕,按照我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》的规定,该合同已经成立且依法产生效力。

      风险提示:

      1.买房之前要清楚了解所购房屋的一切情况,特别是产权、贷款是否偿还完毕等情况。

      2.在买房事宜没有谈妥之前万不可草率签订合同

      3.涉及定金、违约责任条款要慎重。

    稿源: 北方网  编辑: 杜雪莹
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