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购房三年未见房产证 市民遭遇“一房两卖”
http://ms.enorth.com.cn 2012-05-28 10:15
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  案件回放:

  李先生几年前在本市东丽区购买了一套商品房,当时,李先生与某房地产开发公司签订了协议书,总房款40万元,李先生在签订协议书之后,支付了部分房款23万元,可是,李先生给了房款之后,某房地产开发公司却迟迟不与李先生签订正式的商品房买卖合同。后来,李先生听说某房地产开发公司其实早已经将房子卖给了别人,于是,李先生便找到某房地产开发公司核实此事,某房地产开发公司否认了此事,但是,某房地产开发公司告诉李先生,可以暂缓交纳剩余房款,如果不能签订正式商品房买卖合同、无法办理产权证的话,李先生可以退房,并且会赔偿李先生的损失。因此,李先生便放心地继续住着这间房。

  可李先生没有想到的是,这一拖就是三年,他越想越觉得事有蹊跷。去年4月份,李先生终于将某房地产开发公司告上法庭,经过法院调查取证,李先生才得知自己住着的房屋早于1997年就已被某房地产开发公司卖给了他人,因此,某房地产开发公司才迟迟不予李先生签订正式的买卖合同,李先生也就不能办理房产证。李先生认为某房地产开发公司的行为是“一房两卖”,要求某房地产开发公司退还房款23万多元以及这些年的利息4万多元,并且承担23万元的赔偿责任。庭审过程中,某房地产开发公司辩称,因为双方并未签订正式的商品房买卖合同,且双方签订合同时,已经告诉李先生房屋设定了抵押贷款,因此可以返还房款23万元,但不同意李先生的其他诉讼请求。庭审中,某房地产开发公司未向法庭提交任何证据材料。

  法院判决:

  承认协议书为房屋买卖合同卖方退还房款及利息并赔偿损失

  法院经审理认为,原告李先生和被告某房地产开发公司之间签订的协议书应视为商品房买卖合同,某房地产开发公司在将房子卖给李先生之前,已与他人签订了正式的房屋买卖合同,并已在房屋管理部门备案登记,该事实在卖给李先生房屋时对其进行了隐瞒,致使签订的协议无法履行,某房地产开发公司的行为属于根本违约,亦属欺诈行为。法院一审判决撤销原、被告之间签订的房屋买卖协议书,被告返还原告已付房款人民币23万元,给付已付房款利息4万多元,并且赔偿原告经济损失10万元人民币。某房地产开发公司不服一审判决上诉,二审维持一审原判,同时补判李先生在收到判决款项后三日内,将涉案房屋交给某房地产开发公司。

  律师提醒:

  市民在购买商品房时要特别注意“商品房买卖合同”的式样,正规的开发商会与购房者签订房地产主管部门和工商管理部门制发的正式商品房买卖合同,而非“购房协议”、“内部认购协议”之类的合同,市民还要注意的是有的开发商企业是用正式的商品房买卖合同的复印件与购房者签合同,然后盖上开发商的公章,上述等等的非正式的购房合同都可能日后发生房屋纠纷。光签订正式的商品房买卖合同还不够完整,需要在签订商品房买卖合同的三十日内,到房地产行政主管部门办理商品房买卖合同备案。在购房过程中,备案的环节是相当重要的,因为只有登记备案,不动产物权才属于购房人,仅仅签订购房合同只能证明债权的存在,不能证明物权的存在。在本案中,李先生的情况就属于此,李先生只与房地产开发商签订了购房协议书,交付了部分房款,取得了房屋,但房地产开发商并未与李先生到房管部门办理登记备案手续,所以李先生迟迟拿不到房屋所有权证书,李先生没有想到他买房时开发商早就将房屋卖给了他人。市民应注意的是,如果开发商没有与购房人在法律规定的时间内办理登记备案手续,肯定开发商存在一定的问题,可以肯定的说购房者购买的房屋存在抵押、已卖等情况,故市民在购房热的现阶段,一定要擦亮眼睛,注意防范,多了解相关法律规定,切勿由于购房心急而给自己造成更大的经济损失。

  法条连接:

  1、《天津市商品房管理条例》第22条规定:房地产开发企业销售或者委托房地产经纪机构代理销售商品房的,应当与购房人订立书面形式的商品房买卖合同。合同双方可以采用房地产行政主管部门和市工商行政管理部门制发的商品房买卖合同示范文本。

  房地产开发企业与购房人应当自商品房买卖合同签订之日起三十日内,到房地产行政主管部门办理商品房买卖合同备案;其中预售商品房买卖合同,还应当按照规定到有关行政主管部门备案。

  《物权法》第14条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记薄时发生效力。

  《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  (二)故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

本文由天津才高律师事务所翟晓键律师撰写,不代表本网观点

稿源:北方网 编辑:文婷
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