【基本案情】

　　2008年2月9日，王女士委托某房地产中介公司代购一套住房。双方签订《委托购房合同》时约定购房价为62万元，其中包括代理费1万元及契税、印花税、土地出让金等各项费用。合同签订同时，王女士交付了定金6万元，后在过户前交付了余款56万元。不久后，王女士在与原房主李先生交流中得知，中介公司买房成交价是58万元。王女士认为，自己已按约定交了1万元代理费，该公司隐瞒实情并收取房屋差价款是不合理的，故要求中介退还差价3万元。为此，王女士将上述公司告上了法院。

　　【法院判决】

　　庭审中，该中介公司辩称，收取房源信息的好处费是行业惯例，而62万元是王女士认可的价格，至于给原房主李先生的房屋价款属于公司运作的问题，与王女士无关。

　　法院认为，中介公司所称差价，是指收取房源信息好处费的说法，收取好处费既未在合同中明确约定，也未在签订合同时说明，因而理由不成立。如中介公司与原房主的成交价格低于王女士与其约定的购房价格，应经王女士同意。因此，王女士要求返还购房差价款3万元，理由正当，法院予以支持，故法院判令该公司将差价3万元返还给王女士。

　　【律师评析】

　　本案是一起因房屋中介服务引起的纠纷，牵涉王女士与李先生的买卖合同关系以及王女士与中介公司的服务合同关系。应当说，这两个合同都是合法有效的。争议焦点在于中介公司在其参与房屋买卖过程中额外赚取了3万元的差价，其是否有权在代理费外另行收取该笔费用、是否应对王女士承担违约责任。

　　首先，收取代理费后，中介公司不能另行赚取差价，否则应对王女士承担违约责任。服务合同应主要约定两部分内容：服务内容和服务收费。结合本案，服务合同已经明确将购买房屋作为服务内容，将1万元代理费作为此次委托购房行为的收费约定，该服务合同应以当事人的约定为准。故在明确约定代理费的情况下，中介公司又另行赚取差价，属于单方对合同条款的变更。根据《合同法》七十七条的规定，合同的变更需要经过王女士的同意才能成立，否则王女士有权据此要求退还差价。另外，中介机构有义务将原房主真实价格告知王女士，其隐瞒真实房屋情况的行为，也属于对合同的违约。

　　其次，退一步讲，即使中介公司收取的3万元被认定为服务代理费的一部分，该公司的房屋中介服务收费仍然不符合法律规定。对约定的代理费与所提供的服务是否公平的判断，应当依据行政法规或行业协会确定的收费标准确认。根据国务院［1995］971号文规定：“房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5%至2.5%计收；实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”。

　　鉴于此，律师提醒广大购房者，在与房屋中介公司签订服务合同时，首先要弄清合同的服务内容、收费方式、合同实现情形、违约责任等事项，做到明明白白的付费。当购房者发现房屋中介公司存在违规行为时，应积极地拿起法律武器捍卫自己的合法权益，打击投机者的违规行径，维护法律的尊严。

　　【法条链接】

　　《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》

　　第六条房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行民间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，不论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5至2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。