三、业主权的主体要素

　　“业主”一词古已有之,最早出现于周密《齐东野语·景定行公田》中,是为了显示与佃主的区别。国内不同汉语词典对“业主”一词的解释不尽相同,如将其释为“一企业或财产的所有者”[10],《汉语大典》对“业主”的释义包括两层,一是所有者,不论是否是占有者而在法律上享有所有权的人;二是产业或企业的所有者,或对某物无论是否占有都有法定权利或专有权利的人[11]。

　　从语义解释角度考察,“业主”一词应由两部分构成,即“业”与“主”。“业”在广义上的理解可泛指所有的产业,等同于财产,是一个与人身相对的概念,既包括了物,又包括智力成果。狭义上理解“业”,指不动产,即土地、自然资源以及建筑物等土地定着物、附着物。从我国目前对业主概念使用的生活习惯和法律运用的倾向上来看,“业”的内涵所指主要是狭义的。因此,“业”所涉及的是所有权的客体问题,“主”应为所有权的主体问题,“业主”顾名思义应理解为“业”的所有者。

　　作为物业管理的核心术语,“业主”是一个从我国香港传入内地逐渐被熟悉和接受的概念。随着物业管理在国内逐渐普及,“业主”概念开始在有关物业管理方面的法律法规中出现,如1996年3月1日的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第6条中就较早提及“业主管理委员会”, 1997年4月3日的《关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》中提及“业主自治管理”, 2002年3月20日的《房地产统计指标解释(试行)》中正式将业主界定为“物业的所有权人”, 2003年9月1日的《物业管理条例》则更加明确地指出“居屋的所有权人为业主”。

　　物业管理中的业主特指“城市住宅小区业主”,即城市住宅房屋及其配套设施的产权所有者,即指物业的所有权人。在我国,土地属国家所有,房屋所有权人只有土地的使用权,因此,准确地说,业主是各类房屋及其附属物的所有权人。根据香港1993年颁布的《建筑物管理条例》,业主(owner)是指: (a)土地注册处纪录显示,当其时拥有一幅上有建筑物土地的一份不可分割份数的人;及(b)管有该份数的已登记承按人。根据这一规定,买卖契约中的买受人,须等到其屋契在土地注册处注册后,方正式成为业主。

　　另外,香港法将管有一幅上有建筑物土地的一份不可分割份数的承按人(须已登记),视为业主,这实际上将按揭人及根据抵押合同享有抵押权并持有相关文件的抵押权人也明确列为业主。

　　根据我国《物权法》的规定,业主是“依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人”。笔者认为该条规定对业主的主体范围的界定过窄。就区分所有的建筑物的权利享有和维护而言,只要对房屋及相关物享有占有、使用、收益或处分中的部分权能与利益,即可构成法律意义上的“业主”。

　　1.有些人虽未依法登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人,应视为业主。

　　2.对于小区内作为一独立形态存在的房屋如独立别墅的房屋,其所有权人拥有完整的支配权,应成为业主。3.已经办理商品房预售合同登记,且所购房屋已入住使用的单位和个人,也应视为业主。

　　4.持有空置物业的建设单位,因其是“空置物业”的所有权人,应成为业主。但“空置物业”的业主在行使业主权利如表决权时,应受到适当限制。

　　5.对于按揭人而言,在购房贷款尚未清偿之前,是购房人还是贷款银行享有房屋的所有权,目前还存在争议[12]。

　　在现实生活中,按揭人在没有付清贷款前,事实上行使和承担业主的绝大部分权利和义务,却是毫无疑问的[13]。按揭人应具有业主资格。

　　6.通常都是因为其购买了一栋楼房中的特定房屋才成为业主。只购买了车库而没有购买房屋的人是否能够成为业主,值得探讨。我们认为也应认可他的业主地位,但是他的表决权是受到限制的,只能参与有关车库的保管、维护事务的表决,而不能对整个小区的物业管理事务进行表决。

　　当然,如果当事人有特别约定的,应当从其约定[14]。

　　业主不应当包括物业的承租人,因其承租关系并没有改变物业所有权人作为业主的实体权利,只是承租物业的使用权的暂时转移。但是如果经业主的授权,承租人可以作为业主的代理人参加表决。

　　物业的担保物权人不能成为业主,担保权人根据抵押权登记持有的是“他项权证”,主要权利表征是就抵押物价—96—值的优先受偿权,不代表其拥有业主的资格和权利,只有当担保物权人通过优先受偿权而获得了房屋及其相关物的直接支配权之后,才可能成为业主。