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【律师评析】
 
  案例

开发商的承诺没有兑现是否构成违约?业主如何申请赔偿?

近日,《律师帮办》栏目收到网民“宋女士”的投诉,称新买小区的配套设施和环境并没有如开发商当初承诺的那样。在开盘之初,开发商的楼书、规划图、沙盘、销售广告等资料向业主承诺了关于学区、小区绿化、楼宇安全等多方面的内容,但是在收房的时候都没有兑现。于是,宋女士找到开发商讨要说法,开发商反而以“合同上没有明确规定”和“销售人员的承诺不算数”等理由推卸责任。[详细]
 
 
  说法

北方网《律师帮办》栏目合作律师——天津观典律师事务所李东光律师认为:

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

根据前述规定,一般情况下,商品房的销售广告和宣传资料仅为开发商对商品房周边环境等的宣传,不构成开发商对商品房的承诺,即使开发商违反销售广告和宣传资料,开发商不需要承担任何责任。但是,如开发商在销售广告和宣传材料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,则该销售广告和宣传资料应构成开发商对商品房的承诺,如开发商违反相关承诺的,应承担违约责任。

为避免掉入开发商的“合同陷阱”,购房者在签订合同时,特别要注意房子的面积、价格、付款方式、交房时间、房子结构和图纸甚至户外景观等重要内容。就本案来说,业主可以在签订协议时要求开发商将小区户外景观、绿地以及公共设施的建设在合同中注明,甚至将其列为合同解除的要件,以保证在开发商虚假宣传或有其他违约情形下更好维护自身权利。

 
  我要
  说法律师

李东光律师

职位:天津观典律师事务所 律师

教育背景:南开大学法律硕士,建筑工程学士。天津城市建设学院讲师,主讲房地产法、经济法等课程。

业务特长:房地产、建设工程、投资诉讼与非诉讼业务

学术成果:参与《城市轨道交通工程质量和安全管理条例》(建设部课题)、《天津市商品房管理条例》、《天津市地下空间规划管理条例》等的立法或立法修订工作。出版《建设工程合同案例教程》(主编,机械工业出版社)、《索赔与反索赔案例教程》(主编,机械工业出版社)等书籍。

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