三、业主成员责任形式的类型化

　　(一)对权利的限制

　　此处所指的“权利限制”是作为成员责任的一种具体责任承担形式,与一般意义上所讲的“建筑物区分所有权人行使权利的限制”不同。前者是违反成员义务而承受的后果,后者是基于公序良俗对权利行使边界的限定;前者具有消极惩罚性,后者则有预防纠纷的积极意义;前者的作用对象是原有的合法利益,后者的作用对象则是溢出权利边界遭到滥用的权利。

　　1.限制使用专有部分

　　业主针对建筑物专有部分实施不当使用行为,妨碍其他业主生活的安全、安宁甚至健康卫生

　　时,得适用该种责任形式。[1](P251)专有部分所有权行使时有两项义务性的要求:一是不得违反复有权人集体的共同利益;二是不得妨碍建筑物的正常使用和不当毁损建筑物。

　　一般而言,建筑物区分所有权人通常可自由使用自己的专有部分,但如果业主对专有部分的

　　不当使用,已经严重妨碍建筑物的正常使用和安全,严重违反全体业主的共同利益,并且情节严重的,经请求停止侵害、排除妨碍仍不能阻止该行为时,应当由相关受害业主或业主委员会提请区分所有权人大会做出决议,禁止该责任人在一定期限内使用专有部分。责任人拒不执行该决议的,业主大会或业主委员会可依特别决议依法提起诉讼,申请法院发出在一定期间内禁止该业主使用其专属独有部分的禁止令。

　　2.限制使用共有设施

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

　　属于共同所有权者,主要为土地、所有的建筑物“沉重”结构部分以及公共设施。[6](P637)生活中多见,业主不按照共用部分的本来用途使用共有物,擅自变更共用部分的构造、颜色、使用目的及设置广告物等行为。对一般性的违章搭建、侵占通道等违反共有义务的,可通过物权请求权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失等,但针对部分业主违反法定或管理规约中规定的“分摊共用设施、共用部分费用”的义务,在适用强制缴纳制度无效时,可限制其使用共有设施。

　　应当注意的是,因住宅小区内居住设施管理而发生的债务,各业主原则上应当负连带责任,个别业主不得以放弃使用共有设施的权利而不履行相应的费用缴纳义务。另外,业主不当使用共有设施并造成严重损害时,通过适用物权请求权仍不起作用的,也可以限制该责任人使用共有设施。例如,在住宅小区公共停车位使用过程中,业主屡次乱停、乱放导致小区内其他业主上班时间多次延误并造成严重后果的,业主大会或业主委员会可以通72过决议,禁止该业主使用小区公共停车位停车。

　　3.限制管理性权利

　　《物权法》第72条第2款以“共同管理的权利”来描述业主的成员权,其具体内容是通过第

　　75条、第76条进行列举阐述的。业主成员权包括:(1)表决权,是成员权的核心和灵魂,每个成员所持表决权的大小与其专有部分的面积在整个建筑物中所占的份额相联系。(2)创设业主团体、制定规约的权利。业主可以设立业主大会,制定和修改业主大会议事规则,制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。(3)选举、监督和更换管理者的权利。选举业主委员会或者更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

　　(4)不当决定撤销请求权。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。以责任形态出现的“成员权利限制”仅是就表决权、管理规约制订权、选举权、监督权和更换管理者等部分成员权予以限制。适用该种责任的前提条件十分严苛,必须是业主严重违反成员义务的情形。

　　作为一个利益密切的社团,住宅小区业主团体应当在业主规约中规定,针对业主严重违背成员义务、滥用成员权的行为做出相应的组织制裁性规定,对其成员恶意行使成员权的行为进行组织纪律处分,以维护自治团体的组织运行秩序。

　　一般应当由受害业主或业主委员会提请业主大会做出决议,限制责任人在一定期限内完整行使成员权,即限制表决权、管理规约制订权、选举、监督和更换管理者等部分成员权的行使。但业主参加业主大会的请求权不得限制,因为该请求权是业主资格的衍生物,除责任人不再享有建筑物专有部分区分所有权,即丧失业主资格外,其参加业主大会的权利就不能遭到剥夺或限制。只是在业主大会决议通过时不享有表决权或相应的选举权。

　　另外,对长期拖欠管理费等共同费用的,经催交仍拒不交纳,继续拖欠共用费用的责任人,可以通过大会决议的形式对其成员权益进行限制,在限制成员权的期限内,交纳共同费用的义务不得免除。当然,如果责任人主动交纳拖欠的共同费用的,业主大会可以通过决议的形式撤销对其成员权的限制。

　　(二)费用强制缴纳和强制拆除、修缮

　　1.费用强制缴纳责任

　　为保障业主的居住安全,保证建筑物及其附属设施能够正常运转和使用,保证业主的正常生

　　活,有必要及时对建筑物及其附属设施进行养护和维修,确保对区分所有建筑物进行有效及不间断的管理,那么,就必须保障进行该项管理所需费用的及时到位。《物权法》第80条规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　然而,现实中业主拖欠共用费用的纠纷频繁发生,甚至因为部分业主无正当理由拖欠物业管

　　理费用、采暖费用导致整个小区物业管理缺位,严冬季节无暖可供,严重影响了住宅小区的居住安全和业主生活品质,因此,需要确立应负担或应分担费用的强制缴纳责任。区分所有权人或专有部分占有人积欠应负担或其他应分担的费用已逾1月或达相当金额,经相当期间催告仍不给付时,管理人或管理委员会可请求人民法院命其给付应缴纳的金额及迟延利息。[1](P501)我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第21条已有相关规定,即区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其他应负担之费用已逾二期或达相当金额,经相当期间催告仍不给付者,管理负责人或管理委员会可诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。

　　2.强制拆除、修缮责任

　　业主对其专有部分进行改建、扩建,或者专属部分破损已达到破坏整个建筑物安全或美学性外观的危险程度时,业主应当拆除、修缮而拒不行为时,该业主负有不容推卸的拆除、维修义务。业主拒不履行时,住宅小区自治团体可以依法强制其履行,独自承担拆除、修缮费用。例如,在统一不封闭阳台的住宅小区内,擅自封闭阳台破坏小区整体美感,就应当承担强制拆除责任。

　　(三)罚款及赔偿损失

　　1.罚款

　　住宅小区正常生活秩序的维持与每一个业主利益休戚相关,然而现实生活中业主破坏环境、侵扰安宁的案件发生时,多数都是通过居委会、村委会、街道司法所进行调解,或者通过司法、行政途径解决。在这种常规手段中,调解不具有强制力,行政不作为、难作为情形多,而司法诉求旷日持久,都不是有效解决此类纠纷之道。美国和我国台湾地区通过“罚款”、“罚金”等责任形式解决此类纠纷,值得借鉴。

　　美国针对上述问题,通过制定“邻里噪音整73治”与“家庭宠物限养”方面的法律予以解决。如1997年纽约市议会通过的《新噪音防治法》规定,在距离公寓楼1米处进行测量,所有噪音超过45分贝的声源都被禁止使用。无论是狗叫、电视音响过大、汽车鸣叫都不得连续超过3分钟,上述违规超过3次,就将被罚款。纽约州通过《恶犬法案》,规定咬人犬的主人要处以400美元罚款,造成严重后果的要处罚880美元。[7](P222)我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第8条规定,公寓大厦周围上下、外墙面、楼顶平台及防空避难室,非依法令规定并经区分所有权人会议之决议,不得有变更构造、颜色、使用目的、设置广告物或其他类似之行为。住户违反前项规定,管理负责人或管理委员会应予以制止,并报请各该主管机关依第39条第1项第2款处以罚金,该住户应于一个月内回复原状。未回复原状者,由主管机关回复原状,其费用由该住户负担。[7](P222)我国大陆地区法律虽然尚无有关罚款责任方面的细化法规,但可以借助业主规约的形式,将破坏环境、扰乱安宁的行为纳入调整范围,由业主委员会或受托人物业管理公司责令相关责任人交纳罚款,承担责任。只不过该罚款属于住宅小区自治团体共有资金,应当统一规划使用。

　　2.赔偿损失

　　如果区分所有权人是由于拖欠共同费用而被剥夺区分所有权的,或区分所有权人违反义务的

　　行为造成其他区分所有权人或建筑物损失的,区分所有权人除承担强制退出该社区的责任外,仍应当承担相应的强制缴纳费用或赔偿损失的责任,具体言之,区分所有权拍卖之所得应先行支付共同费用或赔偿损失,剩余部分才能返还该区分所有权人。