天津北方网讯：8月商品房市场成交量全面上扬15个百分点，涨幅最高的环城四区和滨海新区涨幅分别达到36%和42%。市政规划完善的新建区域成为近期购房者关注的新热点。

　　中心城区二手房价创新高

　　9012元/平方米，8月份本市市内六区二手房成交均价创下历史新高，这是继2009年12月突破8000元大关之后再次踏破9000元门槛。

　　我爱我家地产经纪公司企划经理陈萌表示，中心城区成交均价的居高不下主要受到区域优势、需求结构以及一手新建商品住宅的带动。一方面，中心城区在全市范围内的区域优势不可替代，区域发展、生活配套等方面均比较成熟和完善，因此成为各类购房者的首选目标，其区域价值从而也整体提升。其次，与环城四区及滨海新区的需求结构相比，中心城区范围内的购房需求主要以自住型需求为核心，也使得该区域受政策影响的变化弹性较小，其需求结构特点造成了该区域具有较强的抗跌性。第三，近年来随着新建商品房的开发及入住，二手房市场内高端住宅的总量也随之提升，高端住宅成交比重的扩大也在一定程度上使得整体成交均价不断走高。

　　业内专家坦言，新政令楼市产生的观望情绪让市内六区的抗跌性优势越发明显，而眼下自住型需求在市场成交比例的大幅提高，也让市区二手房市场表现越发坚挺，这种走势也对购买者信心产生推动作用，两者相互影响也进一步推高了市区二手房的行情。

　　看盘关注开发前景

　　商品房市场尽管出现量涨价跌的局面，但环城四区和滨海新区内大量新建居住区的走红也鲜明地表现出购房者购买心态的转化，即购买商品房除了要看楼盘自身条件，还要综合考虑其区域整体规划前景和未来生活配套的水准和可靠性。

　　“我这次降楼层换房，打算就在张贵庄附近买套二手房。听说好几个大牌开发商都要在这里建新楼盘，估计以后这里肯定能升值。”购房者陈大爷表示，自己的儿子一直特别关注金隅嘉业将在张贵庄开发的“金隅·悦城”项目，“我儿子就想买这个项目里的洋房，说这种低密度产品市区里很难找，而且这里离市区又近，他上班开车只要15分钟。”

　　对于购房者而言，区域规划完善与落实的保障性才是其追随大品牌开发商置业的根本原因。据了解，万科、金隅嘉业、远洋地产等开发企业都已经在张贵庄住宅区开发新楼盘，除了红星美凯龙、万达广场等商业配套外，该区域已经确定的规划配套包括，从幼儿园、小学、中学等教育设施到医院、邮局等生活设施，其中耀华中学的滨海学校中学部目前已经开学。

　　“以前有很多项目在销售期房时说什么配套都有，但入住后就很难兑现。现在买房我很关注已经开始落实的配套设施，还有未来规划配套落实的可能性。”购房者齐敏坦言，楼盘承诺的规划不如落实的可靠，楼盘要吸引买家，还必须拿出看得见的成果，这样才能有说服力。金隅嘉业天津公司营销总监李然表示，未来2年左右张贵庄区域将初步成熟，即社区首批入住基本完成，学校、商业等配套基本到位，3-5年内该区域将具备比较完善的居住条件，这些都是购房者最关注的方面。

　　预热“金九”主打改善买家

　　8月份楼市出现的回暖迹象，与改善型买家的重新入市有着直接关系，而自住型改善买家们充足的经济实力和强烈的购买欲望对于未来一段时间楼市能否向好发展也将起到决定性作用。因此，开发企业对于“金九月”的主要营销重心也都放在揣摩改善型买家的口味上面了。

　　据市场统计显示，以自住为前提的刚性需求及改善型需求在本市二手房市场占据整体份额的80%以上，新政后这类需求在商品房市场上的份额也已经达到60%左右。业内人士认为，这部分自住需求对于市场成交量的稳定起到了绝对的支撑作用，未来楼市要继续保持稳步发展，也必须充分把握自住型需求为主的改善型买家。

　　开发商们对于9月和10月旺季进入市场的项目，也更集中推出适合改善型买家的产品。李然表示，即将于9月底亮相的“金隅·悦城”项目在产品设计上直接定位于居住型社区，建筑全部规划为小高层、带电梯洋房和联排别墅等高舒适度产品。万科地产天津公司营销总监赵彤也表示，位于河东区与东丽区交界的张贵庄具有区域优势，除了是环城四区中最贴近市区的地段，同时也是市区边缘少见的低密度住宅区域。万科即将在张贵庄区域开发的“金色雅筑”项目，容积率约为 1.8，别墅和洋房产品占到了整个产品体量的一半，能够让社区内保持比较宜人的尺度，并且该社区的设计和舒适度都会延续万科经典作品水晶城的标准，让业主享受高舒适度的居住环境。