尊敬的武宝杰 网民：

      您好！就您的问题答复如下：

1. 房屋出现质量问题的维修责任承担

《天津市物业管理条例》第45条规定，在国家规定的保修期限内物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后业主对专有部分负责维修养护；业主专有部分以外的共用部位共用设施设备由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。《建设工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为5年。

建议您查阅购房合同、拆迁补偿协议等，明确保修期限。针对共有部位，一般而言，保修期限内房屋出现质量问题由开发商负责维修，保修期外房屋出现质量问题由物业服务企业按照物业服务合同的约定负责维修。

2. 房屋出现质量问题，业主是否有权要求退换房屋

    《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

    根据以上规定，房屋交付使用后，您可以开发商向您交付的房屋的主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响您正常居住使用为由，向房地产开发企业主张退换房屋。

     3. 维修责任主体拒绝或怠于履行维修义务时的权利救济问题

     您可与房地产开发企业积极协商商品房的质量保修事宜，如果房地产开发企业拒绝或怠于履行质量保修义务，根据《天津市商品房管理条例》第36条规定，购房人和房地产开发企业因商品房发生争议的，可以自行协商解决；协商解决不成，购房人提出要求的，由以下有关行政主管部门处理：因商品房设计、质量和配套等问题发生的争议，由建设行政主管部门负责处理......

     根据以上规定，您可向建设行政主管部门主张处理商品房质量问题，此外，您亦可按照您与房地产开发企业签订的购房合同/拆迁补偿协议约定的争议解决方式向有管辖权的人民法院提起诉讼或向有管辖权的仲裁委申请仲裁解决纠纷。

感谢您的参与！

天津观典律师事务所 李东光律师

2014年8月29日