天津北方网讯：近几个月来，国家有关部委进一步传递出房地产调控从严的信号。自3月限购令实施以来，楼市成交始终在低位徘徊。9月开发商保持了较高的推盘热情，天津市预计开盘数量达到42个之多。随着“金九银十”的到来，不少开发商也寄望在这传统销售旺季能让目前成交低迷的状况有所改观，然而记者采访中了解到，今年的“金九银十”或许难现以往的火爆成交场景。

　　供应压力持续增加

　　近来不少人都会发现，每天收到的售楼广告短信多了不少，华丽的词藻包裹着一个个熟悉或者不熟悉的项目名称，这多少也让人们感受到了楼盘销售的迫切心态。

　　据搜房网数据监控中心针对全国46个城市的一份购房者调查报告，有超过半数的购房者认为今年的“金九银十”将不会如期而至，而认为“金九银十”仍会是销售旺季的购房者占比不足1/4。可以想见，如果开发商不拿出足够的优惠措施“以价换量”，今年的“金九银十”或将不复当年。

　　记者了解到，自今年5月以来，出清周期不断延长并屡创新高。本市住宅出清周期(出清周期=目前可售套数/往前推6个月的平均销售套数)从5月的周期13个月已经攀升至8月的周期18个月，这已是自2009年6月以来达到的最高点。与此同时，截止到8月末，住宅市场的可售量达到128411套，环比增加6359套。

　　中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉认为：“一方面是开盘项目量始终维持较旺盛的状态，一些囤积多年的老地块也在8月放量；另一方面住宅成交没有明显突破，近几个月来在80万平方米左右浮动。因此现在市场上住宅量供过于求，且短期内难以转变。可以说，目前的供给压力非常之大。”

　　开发商“以价换量”

　　3月份本市限购令正式实施，住宅市场成交量陡然下降，降幅达40%甚至更多，随后楼市进入了低位徘徊的阶段。7月以来，国家进一步加强调控的信号继续释放，加息、扩大限购范围等措施，目前暂时看不到楼市出现大幅回升的迹象。

　　“总体上来说，下半年肯定不会再往上涨。”钟文辉分析说，“持续的供应放量，导致市场竞争加剧；融资渠道的收紧，成交低迷销售回款速度放慢，让开发商资金压力进一步增大；同时，企业还有内部任务额要求的压力。这一系列因素，使得开发商不得不转变销售策略，争取‘以价换量’。”天津大通投资集团有限公司地产投资总监吴志勇则认为，在巨大的供应压力下，价格会出现松动但幅度不会太大，主要体现在优惠幅度如优惠点数、面积赠送、送装修、送车位等，而不会轻易直接调低销售报价。

　　据搜房网数据监控中心最新统计，截止到8月末，全市已经有247个楼盘公布了优惠打折的最新政策，比上月打折优惠的楼盘数量增加了3个，占天津待售和在售总楼盘数的51.87%。预计，随着9月开盘的数量增加，将会有更多的待售楼盘给出新的优惠政策。

　　购房者期待降价

　　据搜房网数据监控中心的调查报告，认为房价会下降的购房者相对较多，占比达到48.27%，继续看好后市，认为房价还会上涨的购房者仅22.27%，另有28.40%的购房者则认为房价将继续维持现状。同时，共有44.37%的购房者选择在“金九银十”期间“拒绝出手”，而愿意在此阶段购房的仅占24.17%，另外有34.79%的购房者表示暂时观望，需要看看楼市的具体情况再做决定。

　　天津财经大学教授从屹介绍说，天津需求结构与其他一些城市有所不同，刚性需求占比较大，价格敏感度相对更低。这也导致了本市楼市走势“平稳”，即便在限购令出台的影响下，也没有出现人们预料的急转直下。

　　尽管预期房价将放缓脚步乃至出现下降，但全市各区域具体表现却未必如一。钟文辉分析说，近期内市内六区成交价格将继续保持坚挺，或将有小幅上涨。不论是刚性需求、改善性需求或是投资需求，这一区域都是关注的焦点。8月市内六区均价更是突破19000元/平方米大关，充分说明了这一点。而对于滨海新区，相对投资比例较高，限购令出台后首当其冲，降价幅度最大；目前本市大量项目集中在环城四区，供应压力非常之大，8月末，环城四区可售套数达到42847套，占全市可售套数总量的33.36%，因此部分项目价格将出现较明显的下降；而在远郊区县，蓝印户口依然是其重要卖点，在外来购房支撑下，走势相对平稳。

　　各区域表现不一

　　从屹接受采访时表示，各项目特点不同，也不能一概而论其价格走势，即便出于同一区域，表现也可能大不相同。对于一个项目而言，要考虑到区域、产业规划发展对其影响，同时不能忽略现代交通体系带来的变化，例如地铁建设的影响。

　　目前，购房者在选择购房时，价格、品质和区位依然是考虑的首要因素。本市住宅供应大量增加，尤其不少项目居于环城四区，有人担心，其中部分项目是否会成为空城。从屹提示说，一个居住区域的成熟不仅取决于其距离市中心的距离，更来源于其生活配套和产业配套的完善。“以当初的华苑居住区为例，建设之初并不被看好，主要也是基于距离原有成熟居住区较远，缺少相应配套。而当一些生活商业配套开始完善，如购物、餐饮等，让人们开始考虑这一区域；而当周边的产业配套如产业园区发展之后，人气开始加速聚集。”因此，区域周边必须同时具备完善生活配套、产业配套，可以满足人们日常的生活、工作需求，才有可能成为一个成熟的居住区。

　　业内专家表示，目前一些住宅项目仅仅是强调了其良好的自然环境、小区设施，但对周边的生活和产业配套避而不谈，具有一定的误导倾向。毕竟对大部分人群而言，还远没有进入周末到远郊住处度周末的生活方式。本报记者胡晓伟