问 题

发表人:毛先生 提问时间:2017-05-15 21:13

标题:港东新城福居园二手限价房买卖

    您好,首先感谢您在百忙之中能帮忙解答我的问题,谢谢!

    妻子背着丈夫跟中介签订了购房合同的意向合同,并交了定金。丈夫2天后发现妻子签了合同,中介与妻子签合同时只有妻子的签字和丈夫的身份证,丈夫也不知情。经与中介沟通,中介说在办理限价资格时花了1万多,要扣2万的费用,丈夫在网上查了一下,这个资格只要是符合条件就可以申请,顶多就是半天的功夫,而且中介连丈夫的信息都不知道,顶多有个身份证号。因为签购房合同时妻子也交了定金,妻子并没有购买限价房的资格,只有丈夫有资格购买,但丈夫和家里并不同意购买这个地方的房子,而且这个房子是限价房,二手的,没有房本,中介也知道只有丈夫才可以购买,妻子不够资格,但在没有与丈夫联系的情况下就签定了这个合同,请问这个合同有效么,可以退回多少定金,谢谢!

反 馈

回复律师:历永刚 回复时间:2017-05-23 04:24 是否超时:

尊敬的毛先生:

您好,针对您提出的问题答复如下:

1. 关于合同效力的问题

《婚姻法解释一》第17条规定:“婚姻法第十七条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权的规定,应当理解为:()夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。

()夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

《中华人民共和国合同法》第48条第1款规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”

根据以上法律规定,可知:一、夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做决定的,应当平等协商,取得一致意见才可以,本案中,购房已经超出“日常生活需要”的范围,夫或妻一方不得私自决定;二、妻子背着丈夫购买房屋,房屋只有丈夫才有资格购买,这种情况下,妻子无权代理丈夫办理购房事宜,未经丈夫追认,对丈夫不发生效力,由妻子承担责任。此种情形下合同无效。

又第49条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”如果在签订合同的过程中,中介不知道妻子背着您购房,已经拿出与您相关的证件,如果中介有理由相信是妻子代理您办理购房事宜,那么中介有理由相信妻子是有权代理,合同有效。如果中介已经知道购房一事是妻子一人作出的决定,那么中介属于恶意,合同无效。

2.关于定金问题

《合同法》第115条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保,债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

如果合同有效,那么您这一方无权要求返还定金,即使无权要求返还定金,中介要求再付一万元也是没有法律依据的;

如果合同无效,定金应当返还给您这一方,但是给中介造成的损失,由妻子来承担。

关于费用花费的真实性,您可以要求中介出具相关花费的票据来证明,以免造成您不必要的财产损失。

 

感谢您的参与!

天津观典律师事务所

厉永刚 律师

2017522

 

 


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