尊敬的刘冬网民：

　　您好，针对您提出的问题答复如下：

　　1. 关于房屋漏雨责任主体的问题

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

　　《天津市商品房管理条例》第13条规定：“房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

　　商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购房人之日起计算。”

　　第35条规定：“在保修期限内，商品房存在不影响安全使用的质量缺陷的，房地产开发企业应当在五日内予以勘察、维修；给购房人造成损失的，应当承担赔偿责任。赔偿范围包括因维修造成损坏的修复费用、误工损失和其他直接经济损失。”

　　《天津市物业管理条例》第45条规定：“在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。

　　在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。

　　物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。”

　　根据前述规定，在漏雨房屋系您所购买的商品房的前提下，请您核实漏雨房屋是否已经超出保修期。如未超出保修期应当由房地产开发企业负责对漏雨房屋进行维修，如已超出保修期，则存在以下三种情况：

　　（1）因漏雨房屋自身问题而漏雨，应当由您自行负责维修；

　　（2）因其他业主的房屋问题导致您的房屋漏雨的，应当由其他业主负责维修；

　　（3）因共用部位、共用设施设备导致房屋漏雨的，应当由物业服务企业负责维修。

　　2. 关于您如何维护自身权益的问题

　　《天津市商品房管理条例》第36条规定：“购房人和房地产开发企业因商品房发生争议的，可以自行协商解决；协商解决不成，购房人提出要求的，由以下有关行政主管部门处理：（一）因商品房设计、质量和配套等问题发生的争议，由建设行政主管部门负责处理......

　　房地产开发企业应当接受前款规定的行政主管部门就商品房争议问题进行的询问和调查，不得拒绝和阻挠。”

　　第37条规定：“因商品房质量问题或者商品房买卖合同中约定的事项，或者房地产开发企业承诺的事项，购房人与房地产开发企业发生争议的，可以依照法律规定和商品房买卖合同的约定，直接向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。”

　　《天津市物业管理条例》第67条规定：“业主、业主大会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。”

　　根据前述规定，如您与房地产开发企业或物业服务单位就房屋漏雨问题产生争议的，您有权与房地产开发企业及物业服务单位协商解决，也可根据您与房地产开发企业或物业服务单位所签订合同约定的争议解决方式申请仲裁或提起诉讼，同时您也可以向相应行政主管部门申请调解。

　　感谢您的参与！

天津观典律师事务所

陈媚 律师

2017年5月17日