问 题

发表人:任政 提问时间:2017-04-09 20:31

标题:二手房交易违约问题寻帮助

    本人于2017年3月20日于中介处订购一套房屋,2017年3月31日网签。事后发觉卖方或中介方刻意寻找合同漏洞,坑骗买方,无奈之下只好求助。

    具体问题:

    1. 卖方故意拖延网签日期,并且在网签当日选择不符合房管局规定的银行卡作为监管账户。

    2. 蒙骗买主,签订不合理合同,造成合同与事实不符。

    3. 中介多次消极回避问题,导致事态严重化。

    4. 非买方责任问题,卖方拒绝退还订金。

    现准备搜集证据起诉中介及卖方,请您支招,包括如何取证,以何种方式去起诉等!急求!

反 馈

回复律师:历永刚 回复时间:2017-04-17 17:00 是否超时:

尊敬的任政网民:

您好,针对您提出的问题答复如下:

  1. 关于卖方选择不符合房管局规定的银行卡作为监管账户的问题

  《天津市房地产交易管理条例》第七条规定:“本市实行新建商品房预售资金、私有房屋交易资金和房屋使用权转让资金监管制度。

  市人民政府确定的房地产交易资金监管机构负责新建商品房预售资金、私有房屋交易资金和房屋使用权转让资金的监管工作。资金监管的具体办法由市人民政府规定。”

  《天津市存量房屋交易资金监管办法》第八条规定:“买受人以银行贷款方式支付房价款的,全部实行资金监管;买受人无需贷款支付房价款的,交易双方可以选择接受或放弃资金监管服务。”

  第十一条规定:“买受人无需贷款支付房价款,交易双方选择自愿放弃资金监管服务的,应当签署自愿放弃资金监管服务确认书。”

  根据前述规定,请您核实您购买的系新建商品房或存量房,如您购买的系新建预售商品房,卖方应当选择资金监管服务;如您购买的系存量房,您未通过贷款方式支付存量房房价款的情形下,您与卖方有权经协商一致后通过签署自愿放弃资金监管服务确认书放弃资金监管服务,否则卖方应当选择资金监管服务。

  2. 关于合同是否合理的问题

  《中华人民共和国合同法》第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:.....(二) 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况.....”

  第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

  (一)因重大误解订立的;

  (二)在订立合同时显失公平的。

  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”

  第四百二十五条第二款规定:“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

  根据您所述的情况,请您核实卖方及中介是否存在提供虚假情况及进行欺诈的情形,如卖方或中介在订立合同过程中存在提供虚假情况的情形,均应当承担损害赔偿责任,且如卖方通过欺诈手段与您签订合同的,您有权请求撤销您所签订的合同。

  3. 关于“订金”的问题

  《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

  第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”

  第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”

  根据前述规定,在您有权撤销合同的情形下,您有权要求返还您已向卖方支付的全部款项。在合同不具有可撤销情形时,请您核实您向卖方支付的系“定金”或“订金”,如您向卖方支付的系“定金”,您单方要求解除合同将无权要求返还定金;如您向卖方支付的系“订金”,您单方要求解除合同的,卖方应当在您承担相应的违约责任后返还您已支付款项的剩余部分。

  4. 关于取证及起诉的问题

  《中华人民共和国合同法》第五十七条规定:“合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”

  《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定:“证据包括:(一)当事人的陈述;(二)书证;(三)物证;(四)视听资料;(五)电子数据;(六)证人证言;(七)鉴定意见;(八)勘验笔录。”

  《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定:“在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”

  《天津市房地产交易管理条例》第十六条规定:“房地产转让时,当事人应当签订书面合同。合同一般包括以下内容:......(十)争议解决方式......”

  根据前述法律规定,请您核实您所签订合同约定的争议解决方式并按照约定的争议解决方式处理您与卖方之间的纠纷,如您所签订合同约定的争议解决方式为向法院进行起诉的,您应当承担证明您有权解除或撤销合同的举证责任并可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定的证据种类通过合法途径收集相关证据。

感谢您的参与!

天津观典律师事务所

厉永刚律师

2017年4月17日


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