尊敬的韩女士网民：
您好，就您提出的问题答复如下：
1. 关于还迁房是否属于经济适用房的问题
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”
《经济适用住房管理办法》第二条规定：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房......”
《天津市基本住房保障管理办法》第二十六条规定：“......一个家庭原则上只能享受一种住房保障方式，但已享受住房租赁补贴的家庭可以申请租赁公共租赁住房；房屋被依法征收的家庭可以申请购买定向安置经济适用住房，其中已享受住房租赁补贴的家庭应当先退出住房租赁补贴,再申请购买定向安置经济适用住房。”
根据前述规定，您所述的还迁房可能系房屋征收中的房屋产权调换补偿方式，如您所述的还迁房属于定向安置经济适用住房的，则属于经济适用住房；如您所述的房屋不属于定向安置经济适用住房的，您可尝试向当地人民政府咨询房屋所属项目是否属于经济适用住房项目以明确房屋是否属于经济适用住房。
2. 关于还迁房能否买卖的问题
《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”
《天津市基本住房保障管理办法》第四十四条规定：“因房屋被依法征收而准予购买的定向安置经济适用住房，取得房地产权证后方可转让，转让时免交土地收益综合价款。
前款规定之外的经济适用住房和限价商品住房，自缴纳契税之日起满5年的，方可依法转让。”
根据前述规定，如您所述房屋不属于经济适用住房的，将可以进行买卖；如您所述房屋属于经济适用住房的，需在取得房地产产权证后方可转让。
3. 关于卖方所提议的程序能否维护您权益的问题
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
根据前述规定，如您所述房屋确属经济适用住房的，在卖方取得房地产权证后将认定您与卖方签订的合同有效，您有权要求卖方办理房屋权属转移登记手续；如卖方始终未取得房地产权证的导致您无法取得房屋所有权的，您有权要求卖方承担违约责任或解除买卖合同并要求赔偿损失。
感谢您的参与！
天津观典律师事务所 李东光律师
2016年3月9日
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