内容提要:建筑物区分所有权除了专有权、共有权、成员权之外,还应当包括相邻权。地役权和相邻权的制度设计具有不同的法律价值,不能以地役权代替相邻权。传统相邻权在现代社会中已经突破了相邻权为不动产所有权内容的当然的扩张或限制的范围。业主区分所有之相邻权的内容包括:人格保护相邻权、环境保护相邻权、物上请求权之于相邻权。

　　关键词:区分所有之相邻权正当性权利内容

　　一、业主区分所有之相邻权的正当性解读

　　关于住宅小区业主权利客体的界定,学者们多采用“建筑物区分所有权”而未采用“业主权”的概念,各国法律理论与实务上有各种学说,代表性的学说有:一元论说,认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分或共有部分所享有的所有权,代表人物是日本著名学者我妻荣先生。二元论说,认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合,二元论说为我国台湾学者郑玉波先生、黄越钦先生①及大陆学者王利明先生②所赞同。三元论说,是德国著名法学家贝尔曼先生所倡导,认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权,以及各区分所有者间的“社员权”,进而形成将物权法及人法性二要素合为一体之“共同的空间所有权”之法律关系。③《德国住宅所有权法》采取了三元论说,该法上的所有权概念系由专有所有权、共有权和区分所有权人的成员权三部分所组成。④四元论说,认为建筑物区分所有权除了三元论所说的三种权利之外,还应当包括相邻权。

　　①黄越钦:《住宅分层所有权之比较法研究》,载《民法物权论文选辑》(上),五南图书出版公司(台)1984年版,第439页。

　　②王利明:《中国物权法草案建议稿及说明》,中国法制出版社2001年版,第316页。

　　③刘得宽:《民法诸问题与新展望》,中国政法大学出版社2002年版,第32页。

　　④　[德]贝尔曼:《德国住宅所有权法》,载《法学论丛》(中国台湾地区)第13卷,第1期。

　　我国《物权法》第70条规定:业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。显然,我国建筑物区分所有权采用了二元论说。

　　比较以上各种学说和模式可以看出:

　　一元论说、二元论说把建筑物区分所有权界定为对建筑物专有部分或共有部分所享有的专有权或共有权或专有权加共有权,不能反映建筑物区分所有权的全貌。

　　三元论说把建筑物区分所有权界定为专有权、共有权和成员权的结合,避免了一元论、二元论的缺陷。学者们多认为,三元论说从内涵上反映了建筑物区分所有权的本质特征,从外延上涵盖了建筑物区分所有权的一切形式,故较之前两种学说,更为科学。三元论说渐成学界通说,似已无争议。但是,笔者认为,成员权是具有“人法性”因素的身份权,本身无法被囊括在单纯的“物法性”概念“建筑物区分所有权”的权利之下,即“建筑物区分所有权”的概念外延不足以覆盖“成员权”。

　　四元论是关于区分所有权的最新学说,其在三元论的基础上加入了相邻权的内容。但四元论说多遭学者否定,其理由:一是认为,在建筑物区分所有的情况下,以地役权代替相邻权;二是认为,相邻权属于建筑物区分所有权专有权的限制和扩张,不能作为一项单独的区分所有权权能来看待。 

　　笔者认为,如果将四元论说放在“业主权”的体系框架内,四元论说对小区业主的利益保护更为周到,更能反映业主权所固有的本质属性,涵盖了“业主权”所产生的一切法律关系,较之上述其他三种学说仅能包含某一方面或某两方面的法律关系更为完整。理由如下:第一,从各国关于建筑物区分所有权的立法史来看,各国立法的发展变化始终是围绕如何有效地调节业主与业主之间的利益矛盾而展开的。在立法之初,各国大都强调对业主个人的专有部分所有权的保护,强调业主在小区共同体关系中的地位和权利,由此乃发生了业主权的过分扩张造成了对其他业主或业主共同利益的损害。

　　为维持业主权益,各国立法于是开始修正以业主个人权利为中心的立法导向,对业主个人权利进行制约。可见,四元论说承认相邻权为业主权之构成要素之一,对调节业主之间矛盾及利害关系,起着巨大的作用。

　　第二,地役权和相邻权的制度设计具有不同的法律价值,不能以地役权代替相邻权。相邻权是在罗马法的地役权中分化出来的,并作为一项对于相邻不动产的必要利用权产生的于相邻不动产之上的权利。⑤相邻权之权源为不动产的所有权,是法律的直接规定,不需要当事人之间进行协商,减少协议的时间成本和经济成本,实现法律效率价值。而地役权制度,则是越出法律赋予的当然权益范围之外,基于契约关系产生的,其设立既可以是有偿的,又可以是无偿的,赋予当事人以充分意思自由,采取自愿原则实现当事人决策自己私法事务的机会公平。地役权的主体可以是相邻的,也可以是不相邻的,它调整的是广义的相邻关系,事实上起到对相邻权的修正与补充的作用。地役权强调的是在土地上发生的权利,而建筑物内各区分所有人之间的各种权利义务关系,一般不是发生在土地上,而是发生在一定的空间内,应为相邻权调整。⑥两制度有明显的调整界域,不同的价值取向,使得两制度不能相互代替或吸收。两制度并存能有效地实现法律价值在相邻关系处理上的衡平,即追求公平与效率的融合,以实现物尽其用的目标。

　　第三,传统相邻权在现代社会中已经突破了“相邻权为不动产所有权内容的当然的扩张或限制”⑦的范围。传统的相邻关系是指小区业主在行使其专有部分权利时,应当为邻人专有部分的权利的行使提供必要的便利,并因提供此便利而使自己的权利受到限制。传统相邻不动产所有权之行使为一定程度之介入与干涉,使不动产所有权之形式负有一定消极不作为或积极作为之义务,就此而言,即为所有权内容之限制。但就反面而言,不动产相邻权之行使,也是要求所有权内容之限制或扩张。⑧扩张或限制是相互的,如行使相邻权时所支配的物超出己方不动产的范围而扩张至相邻不动产处,如业主进入利用邻人房屋疏通下水,己方就使用了邻方不动产,超出了业主自己专有权的范围。此时,邻方不动产可视为己方不动产的扩张。