城市住房制度改革起步较晚，从实行住房货币分配政策以来到如今，不过十几年时间。就这十几年时间，房地产市场有如插上巨型翅膀，以惊人的速度直线冲高，迅速在全国遍地开花。房改激发了楼市的活跃，一片片居民住宅拔地而起，确实使很多人改善了居住条件。但是，也不能不看到，当前的房改推进政策与普通百姓的实际承受能力存在着较大的矛盾。我们的房改，几乎是清一色的市场经济模式，一方面是激活房地产商争先角逐，而另一方面，面对离谱攀升的房价，普通百姓望而却步。实事上，当前的房价已经在不断拷问着房地产开发商的良心，同时，也在挑战着政府发誓要保障百姓“住有所居”的决心。

　　当前，我市房地产市场有五大问题比较突出。一是房价(包括售价和租价)上涨过快；二是保障性住房(包括经济适用型住房)建设总量少、建设进度慢，而另一方面，高档住房大量闲置；三是住宅建设、土地供应结构失控；四是新建保障性住房大都位置偏远，生活设施配套不完备，生活不方便；五是新建保障性住房管理缺失，入住和退出标准掌控不严，给投机者开了方便之门。物业管理差，居住环境不好。

　　胡锦涛总书记在津视察时的重要讲话中特别强调，要注重保障和改善民生，要保证人民群众住有所居。这应是我们制定住房改革政策的出发点和落脚点。为此提出如下建议。

　　第一，坚定地走“市场与保障”双轨制的过渡性道路。我国经济社会发展仍处于社会主义初级阶段，房地产市场也是处在幼年成长发育期，仍缺乏自我调节制约机制的功能，自控能力尚需培育。其次，要充分尊重现实普通群众生活水平，充分认识在现阶段，完全靠市场解决众多中低收入消费群体住房问题是不客观的。既要活跃房地产市场，又要保障所有居民“居者有其屋”，二者皆不可偏废。因此。“市场与保障”必须二者兼顾。在规划主导举措上，一方面适量发展商品房生产，严控这类项目的政府信贷投项，取消高收入消费者购买商品房的限令，放开高端交易市场，注重税费调节，搞好生产流通与消费循环，保持楼市经济发展活力。另一方面调整市场消费结构，合理构建不同住房需求群体的“梯次供给政策体系”，促使高收入需求者归入完全市场化的商品房消费(高档房)；中上收入需求者归入限价商品房(包括存压新房、二手房)消费；中中收入需求者归入经济适用房和廉价保障房消费；中下收入需求者(包括困难户)归入公租房、廉租房消费，并试行定向供给，以定位立法形式加以保障，为《住宅法》的推出奠定合理的依据。在落实兑现上，调整住宅供给结构，扩大中低收入群体租房消费，由“以售为主”转变为“以租为主”，重点解决住房使用居住权，而不是住房产权问题，使“住有所居”公平合理的住房政策更加完善，有利于消费者对号入位选择住房需求，适应扩大内需的发展大局。

　　第二，推行商品房与保障房“建设并举”的办法。作为政策措施，有计划、按比例地在商品房开发地块配建、插建保障房，确保每地块开发住宅项目的保障房安居工程所占比例在20%甚至30%的建设量，以弥补保障房供给不足问题和建房偏远不便民生问题。

　　一是要将保障房项目纳入政府强制性规划审批范畴，规定出混合配建方式的合理配建比例底线；二是要对混合配建后涉及物业管理较突出的矛盾性问题(即，低收入家庭难以承受较高的物业费)，采取将配建的保障房按楼栋集中安排，使物业管理维修的费用，从住房保障资金中列支，保障日常物业管理工作纳入小区统一管理；三是在商品楼盘项目中配建一定的保障房项目，要进一步明确政府与房地产开发商理应负有的社会责任。要将配建保障房项目的政策性利益所得，反哺给社会。具体做法是：⑴在建设的住房中，按一定比例建设的保障房，纳入地方政府保障房计划；⑵政府按保障房管理要求，将保障房比例部分的土地款退还房地产商，减免各种税费，并对房屋建设按保障房的建筑质量标准要求进行监管及验收，利润可按当地政府规定核算(即，利润可定为10%)来考虑。

　　第三，在完善住房分配制度上，要构建商品房市场化与保障房适应人群标准化两种管理模式。保障房无论是售是租，都要明码标价，都要有严格的准入标准，适应不同的困难人群入住。要建立保障房价格信息发布体系，准入标准掌控要严格，要随时准确掌握用户财产信息。有关规程和制度以及执行情况，要定期向社会公布，接受社会各界的监督，杜绝投机者投机。

　　第四，在拓展保障房建设资金来源上，借助资本市场来拓宽保障房建设的融资渠道，加快保障房建设。具体办法是：一是可以运用权益型房地产信托投资资金(REITs)为保障房建设提供融资服务，促使保障房建设形成一个由政府、金融部门、资本市场融资相互配合的多元化融资渠道及其创立而成的造血功能，以有利于构建可持续滚动开发的融资平台。二是可以建立一种保障房建设担保基金，由中央财政和地方财政共同出资设置(不一定非要以现金形式设立)，可以是一种虚拟化的基金，在实施担保过程中，如果投资方从银行贷款，中央和地方按一定比例进行担保，并出台相关政策和具体办法，引导金融机构加大信贷投入，发放中长期贷款，支持保障房建设。同时，吸引社会投资进入保障房建设，以利于提高投资者参与的积极性。

　　第五，以房产税规范房地产市场正常化。囤积、倒卖、炒作、哄抬房价，是住房改革的大敌，征收房地产税是使房地产市场步入正常的必由之路。目前，全国各地征收房地产税的办法莫衷一是。由于我们现有所居的住房产权根源十分复杂的历史原因，在现阶段不可以对现在居住的住房设立房产税。可试行从第二套住房及其以上递进式地进行征税。征收房地产税的意义在于，可为我国建立起一个不动产税的框架，将房产税作为成型的地方税体系中的税改配套，为推进我们的住房改革加力。

　　(执笔人：民进市委副主委兼秘书长李敏龙，民进会员、南开区建委干部林源)